地产“救市”新招不断 6月居民中长期贷款迎修复

死神

   刚刚过去的6月，楼市“新招儿”不断，从小麦、大蒜、西瓜、水蜜桃换房，到房票安置和“一人购房全家帮”，不少三四线城市一边拉农民进城，一边鼓励城内职工用自己的公积金帮助直系亲属购房。一二线城市中，对公积金贷款支持、限购和限售松绑等政策还在持续。

   居民的购房意愿除了在各大房企销售数据中体现，也反映在银行的贷款规模中。今年以来，央行每月公布的金融数据中，企业、居民中长期贷款持续承压，而后者的主要构成就是居民按揭贷款。随着6月几个主要城市的疫情缓解，年中冲量压力下的房企销售数据也出现环比好转，市场对6月信贷数据的预期也有所升温。

   浙商证券银行业分析师梁凤洁、邱冠华认为，考虑到地产销售出现边际回暖，6月居民中长期贷款有望降幅收窄。另有机构分析，考虑到6月为冲量节点，未来走势还需要继续观察。

群策群力助楼市

    6月29日，一份网传海报显示，江苏无锡阳山一楼盘推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”的购房活动，成为继河南某楼盘“小麦换房”“大蒜换房”，以及江苏南京某项目“西瓜换房”之后，又一“房子下乡”活动。尽管这些活动中水果、粮食最高抵扣金额不超过20万元，但反映的事实是，部分三四线城市近郊区域“拉”农民进城去库存的意愿强烈。

   销售压力下，除了开发商吸引购房者的“新花招儿”，各地支持合理住房需求的“点子”也越来越多。

   克而瑞地产研究报告显示，6月共有58个省市出台68次“救市”政策，其中郑州、南京溧水、温州等9城落地了房票安置政策，至此房票安置政策扩展至19个城市。其中，郑州房票政策力度较强，中心城区的棚户区改造被征收人使用房票购买商品住房时，给予安置补偿权益金额的8%奖励，而且不计入家庭限购套数。

“房票”这一在2015年棚改货币化中风靡一时的去库存工具，主要目的在于鼓励“拆迁户”在当地买房。除郑州外，今年以来推出该制度的城市还有信阳、宜宾、温州、常熟、许昌、江阴、邵武、宁波奉化、温岭、绍兴、海宁、丽水、鄂州、张家港凤凰镇、宜兴、南京溧水等。

   除房票外，各地放松限购、限贷、限售，提高公积金贷款支持、减免交易税费、提供购房补贴等政策还在持续。而在公积金贷款支持方面，“一人购房全家帮”的政策也在三四线城市逐渐“热”了起来，可谓既帮“城外人”，也帮“城内人”。

   以河北唐山近期推出的“一人购房全家帮”政策为例，单身职工/已婚职工贷款购房的，父母/双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助；父母贷款购房，子女或已婚子女夫妻双方可作为共同还款人提供还贷帮助。父母或子女在唐山市行政区域内使用住房公积金贷款购房，在自身还贷能力不足的情况下，作为公积金缴存职工的子女或父母均可作为共同还款人，参与还贷能力计算，最大限度满足缴存职工贷款额度需求。

   记者注意到，这一“唤醒‘睡眠资金’，将家庭的‘暗补’变为使用住房公积金‘明补’”的方式，不仅受到安徽六安、福建泉州、江西赣州、河北沧州、广东珠海等十余个三四线或弱二线城市的青睐，也吸引了一线城市深圳的加入。

   深圳市住房和建设局在7月6日发布的《深圳市住房公积金贷款管理规定（征求意见稿）》（下称《意见稿》）明确，申请人的配偶、父母、子女可以作为共同申请人。申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。

  《意见稿》规定，公积金贷款额度不高于单套住房的公积金贷款最高额度，即职工单独申请公积金贷款最高额度为50万元，共同申请的最高额度为90万元。在符合前款规定要求下，申请人和计算可贷额度的共同申请人申请公积金贷款前连续三年以上未提取公积金，其公积金贷款可贷额度可以上浮10%。

信贷需求复苏在何时

“我们认为深圳今年首次明文放松限贷政策，或将进一步打开一二线城市的‘四限’政策的放松空间，尤其是商贷首付比例及二套房认定标准等。”国盛证券分析师金晶在近日一份研报中分析。

   不过从楼市热度来看，深圳放松限贷的背景有一定特殊性。2022年上半年，深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，二手住宅成交9965套，同比下降65%。在新房价格和交易成本较低的情况下，深圳二手房压力明显大于新房。

   从6月单月来看，据中银证券数据，北京、上海在疫情之后新房市场迎来了补偿性需求释放，成交面积分别为84万平方米、146万平方米，环比增幅67%、1146%，广州、深圳则分别成交111万平方米、33万平方米，环比增幅50%、75%。二手房方面，6月13个重点城市中仅深圳、厦门出现环比下降。

   除深圳外，强二线成都也进一步放开限购，推出“以租换购”政策。居民自愿将住房纳入保障性租赁住房管理后，5年内不得上市交易，住房进入资源库后居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。

    虽然城市、房企之间的分化依然存在，但销售整体回暖的趋势已经在加强。克而瑞地产研究数据显示，6月百强房企实现销售操盘金额7329.7亿元，环比大幅增长61.2%，同比降幅有所收窄。

   另据中银证券统计，6月14个重点城市新房去库存周期出现环比下降，其中一、二、三线城市新房库存去化周期环比增速分别为2.7%、-2.1%和-12.2%。

   梁凤洁、邱冠华认为，考虑到6月地产销售出现边际回暖，居民中长期贷款有望降幅收窄。具体来看，二人给出的预测数据是：预计6月居民中长期贷款新增3500亿元，同比少增1656亿元。此前2月和4月，这一反映居民按揭需求的数据一度出现有记录以来的罕见负增长，5月依然同比少增3379亿元。

    从原因来看，资金空转除了居民对房企资金危机下房屋“烂尾”的担忧，还有疫情反复对消费意愿的干扰等。如今随着疫情缓解，加上房企融资环境的改善，市场对信贷修复的预期逐渐升温。但也有券商指出，6月居民中长期信贷有望修复，但正式反弹或将表现在7月，且能否持续还有待观察。

   克而瑞研究中心指出，6月楼市成交反弹与行业内规模房企冲刺半年度业绩有关，其间加大推盘力度、营销去化等作用明显，目前市场整体需求及购买力透支、行业信心不足，短期内行业仍面临较大下行压力。

   此外，克而瑞研究中心还指出了当前部分城市政策作用的长期担忧。从其监测的11个重点城市表现来看，多数城市居民存在“交付焦虑”，加上“四限”调整和减税降费更侧重二手房，从而对刚有起色的新房市场造成挤压，这一模式是否可持续值得考虑，二三线城市可能面临刚需新房去化压力加大的趋势。

   亿翰智库研究员于小雨、王玲认为，各地因城施策到发挥作用仍需要一定时间，即使政策已有松动，消费者在获得购房资格后具备购房能力可能仍然需要一定时间的积累。