中国房地产的中长期拐点已经形成！

死神

      毋庸置疑，中国房地产的中长期拐点已经形成。

       在这里我想再次强调一下的是所谓拐点来临也并不是说房价马上会掉头向下、出现暴跌，我相信房价暴跌也不会是各方所愿见到的。未来房价的大趋势是维持相对稳定，尤其是房价的绝对值相对比较稳定，相对下跌大概率是必然的。

     大家试想一下，如果房价的绝对值是比较稳定的，那么随着经济增长和人们收入增长，房价也就是在相对下跌，最终高房价就会软着陆。相信这是多方愿意看到的情况，也是对经济冲击最小的情况。

     但是这里有一个风险，就是目前房地产市场的投资者（或是投机者）杠杆率究竟多大，经济波动导致的杠杆者的现金流都能够维持下去，这决定“堰塞湖效应”发生的概率。

    直到现在，我还能听到这样的论断“房价涨了20年，未来还会继续涨”。人总有思维惯性和路径依赖的，这个没办法。但是越是这样的，我们越是要用理性和专业来判断。

       如果把房地产市场看成一个投资市场，永远的多头和永远的空头都是不符合市场规律的。我曾经说过如果房地产市场是政策性的市场，它理应回归是用来住的功能；如果说房地产市场是投资性市场，那我想说的任何具有金融属性的投资市场都是不存在永远的牛市，都具有周期性，只是时间长短的问题而已。

        对于那些还鼓吹说房价会进入新一轮暴涨的人，我不知道说这话的逻辑何在？就因为房价连续涨了10年，那么接下来还要涨10年？这逻辑显然是讲不通的。即便是现在各大城市都在放松楼市调控，但是房价也不可能继续暴涨了。

      过去10年房价的上涨是经济增长、人口红利、货币政策、信贷政策等多方面因素的叠加效应。只是时至今日，我想试问一下，这些因素发展到今天还有多少是存在的？

       这两年受到疫情和国际形势的冲击，国内GDP增长率在低位徘徊，从目前的增长态势来看，再也很难有继续高增长的可能性。一是基数已经过于庞大，再保持很高的增长率，是需要多大的绝对增量来支撑？二是除了房地产行业能对GDP产生巨大的拉动作用外，目前仍没有其他单个行业或是几个行业能够产生房地产行业如此大的拉动作用。”直白点讲就是GDP不会再像以前那样快速增长了。但我们同时也看到，房地产在拉动经济增长的同时，也造成部分城市房价房租过高而影响人才流入和其他行业的发展，所以未来国家是不可能依靠房地产来刺激经济增长的。三是疫情及国际形势的冲击依然存在。

        再看人口红利，中国80年代的婴儿潮时期出生的小孩现在也已经30多岁，该买房也买了，买不起仍然是买不起，这部分的购买需求已经不强烈。可是经历这次婴儿潮后，中国执行严格的“一胎”计划生育政策，可谓“后继无人”，再想有如此爆发性的住房需求的增长估计是很难了。 现在全面放开“三孩”政策，似乎也很难把出生率拉上去。

      货币与信贷政策对房地产市场的短期影响比较大，但是这个也是建立在资金流动顺畅和市场信心充足的情况下才有效。目前针对房地产的金融政策宽松了，但似乎再也见不到那种繁荣的景象了。

       从经济发展漫长过程来看，房地产在中国经济起到的重要作用在逐渐退出历史舞台的中央。房地产市场周期性的转变是必然的，只是因为它牵涉太多的利益，所以显得犹豫不决。即便多方都不愿房价下跌，但不管如何都无法改变经济发展规律和历史发展的趋势。